Superbonus e Regolarità Edilizia

La regolarità edilizia dell’immobile costituisce, come noto, un presupposto imprescindibile ai fini dell’accesso agli incentivi e rappresenta finora uno degli ostacoli più insidiosi ai fini dell’esecuzione dei lavori.

controllare quindi la LEGITTIMITA' DELLA PREESISTENZA in base alla quale l’esecuzione di un intervento edilizio e l'ottenimento della relativa autorizzazione edilizia presuppone la regolarità dell’immobile sul quale si interviene e la relativa asseverazione da parte del tecnico.

un immobile ove sussistono irregolarità non può essere oggetto di alcun intervento edilizio, ivi compresi quelli che consentono l’accesso agli incentivi di cui al Superbonus.

VERIFICARE SE CI SONO I PRESUPPOSTI indicati dall'art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia380/2001.

Tale norma, in modo assolutamente perentorio, dispone che non possono accedere ad alcun tipo di incentivo fiscale gli interventi: (1) realizzati in assenza di titolo, (2) in contrasto con lo stesso, (3) realizzati sulla base di un titolo successivamente annullato.

L’art. 49 è una norma assolutamente severa che non lascia spazio in relazione a valutazioni circa la marginalità o l’irrilevanza dell’irregolarità edilizia: indipendentemente dalla sua gravità, la sola sussistenza di un abuso impedisce l’accesso all’incentivo fiscale. 

Basta pensare che, prima della fattispecie relativa agli incentivi Superbonus, la sussistenza dei abusi edilizi precludeva l’accesso anche ai contributi e i benefici fiscali previsti per l’acquisto della cd. prima casa (cfr. Cassazione civile sez. trib., 4/3/2016, n.4351).

Le soluzioni percorribili si sostanziano nella “ricerca” dei documenti comprovanti la regolarità  dell’immobile, anche mediante l’accesso agli atti presso tutti i competenti. vedi Decreto Semplificazioni

Oltre a ciò, si può procedere ad un esame delle specifiche difformità al fine di verificare se esse possano

rientrare nel novero delle tolleranze edilizie di cui all’art. 34 bis d.p.r. 380/2001: occorre tuttavia rilevare come sussista una discrasia fra l’art. 34 bis e l’art. 49 nel senso che non tutte le tolleranze previste dal citato art. 34 bis rilevano e sono contemplate dell’art. 49.

Le alternative restano la sanatoria dell’abuso, ove possibile, mediante procedimenti per accertamento di conformità, o la rimozione dell’abuso e il ripristino del legittimo stato dell’immobile.